Akibat Hukum Terhadap Pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli Tanah Di Jakarta Selatan

Tesis

Oleh :

Buang Affandi, SH

Nim. B4B006088

Program Studi Magister Kenotariatan

Universitas Diponegoro

Semarang 2008

Putri Chelline Syari  (25211638)

Kelas : 2EB08

Tulisan softskill, Mata Kuliah  Aspek Hukum dalam Ekonomi, Jurusan Akuntansi, Fakultas Ekonomi, Universitas Gunadarma, 2012-2013

Faktor-faktor yang melatar belakangi pembatalan perjanjian pengikatan jual beli tanah

            Peralihan hak atas tanah yang dilakukan dengan cara jual bei tanah harus dilakukan dihadapan pejabat umum yang berwenang. Perjanjian pengikatan jual beli tanah dibuat dalam bentuk akta notaries munculsebagai suatu kebutuhan hukum dari masyarakat dalam kesehariannya telah banyak diperaktekan dikantor notaries.

Berdasarkan hasil penelitian dapat diketahui alas an-alasan dibuatnya akta pengikat jual beli tanah oleh dan dihadapan notaries :

1.      Pembayaran terhadap obyek tanah yang diperjual belikan belum dilakukan secara lunas oleh pihak pembeli.

2.      Obyek tanah yang diperjual belikan belum memiliki sertifikat yang merupakan tanda bukti kepemilikan atas tanah yang sah.

3.      Tanah yang akan dijual telah didaftarkan dah proses pembuatan sertifikat tanah masih berlangsung dikantor pertahanan.

4.      Hak guna bangunan atas tanah yang akan dijual hamper habis jangka waktunya dan sedang dilakukan proses permohonan perpanjangan hak dikantor pertahanan.

5.      Pihak penjual/pembeli belum memiliki uang untuk membayar pajak penghasilan atau bea peolehan hak atas tanah, apabila jual beli dibuat dalam suatuj akta PPAT.

6.      Dan atau masih terdapat kekurangan-kekurangan dokumen yang diperlukan untuk pembuatan akta jual beli dihadapan PPAT, dokumen mana dalam proses pengurusan.

Persyaratan yang harus dipenuhi oleh para pihak untuk membuat akte pengikatan jual beli tanah adalah :

1.      Pihak penjual dan pembeli hadir dihadapan notaries dan menandatangani perjanjian pengikatan jual beli tanah.

2.      Para pihak menyerahkan :

·         Sertifikat tanah apabila tanah memiliki sertifikat

·         Surat keterangan tanah bagi yang belum bersertifikat

·         Foto copy KTP penjual dan pembeli

·         SPPT tanah

·         Surat keterangan  tanah tidak dalam sengketa

·         Bukti pembayaran PBB

·         Surat keterangan waris dan kematian yang dikeluarkan oleh kelurahan apabila terdapat ahli waris

·         Surat kuasa dan KTP penerima kuasa apabila dikuasakan

Beberapa faktor yang mengakibatkan terjadinya pembatalan akta jual beli tersebut, yaitu :

1.      Harga jual beli yang telah disepakati dalam perjanjian pengikatan jual beli tidak dilunasi oleh pihak pembeli sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan

2.      Dokumen-dokumen tanahnya yang diperlukan untuk proses peralihan hak atas tanah (jual beli tanah dihadapan PPAT) belum selesai sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan

3.      Obyek jual beli ternyata dikemudian hari dalam keadaan sengketa

4.      Para pihak tidak melunasi kewajibannya dalam membayar pajak

5.      Perjanjian pengikatan jual beli tanah tersebut dibatalkan oleh para pihak

Perjanjian pengikatan jual beli merupakan perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan dan bentuknya bebas. Biasanya didalam perjanjian tersebut memuat janji-janji dari para pihak yang mengandung ketentuan-ketentuan manakala syarat-syarat untuk jual beli yang sebenarnya terpenuhi.

Tentang kewajiban (utama) dari penjual terhadap pembeli, yaitu :

·         Menyerahkan barang atau benda yang bersangkutan

·         Menanggung/menjamin (vrijwaren)

·         Penguasaan benda yang dijual itu secara aman dan tentram (rustig en vreedzaam)

·         Cacad-cacad yang tersembunyi (verborgen gebreken) dari benda yang bersangkutan atau sedemikian rupa hingga menerbitkan alasan pembatalan jual beli itu

Pengikatan jual beli tanah menurut penulis dapat digolongkan kedalam perikatan bersyarat. Hal ini dapat dilihat berdasarkan ketentuan pasal 1253 KUHPerdata yang menyebutkan : “perikatan adalah bersyarat jika digantungkan pada suatu peristiwa yang masih akan datang dan masih belum tentu akan terjadi, baik secara menangguhkan perikatan hingga terjadinya peristiwa semacam itu menurut terjadi atau tidak terjadinya peristiwa tersebut.